【ＦＰ１級試験のコツ】応用編（不動産）

動物園に行った娘が興奮してまた行きたがっています。こんにちは、rinkoです。

ＦＰ１級を受けると決めた後輩から、いつもの嘆きです。今回は「不動産分野は守備範囲外なんですー。応用とか意味わかりませんー」と愚痴られました。筆者、前職の頃に宅建を取ったせいか、不動産分野の応用編はそんなに難しいと思わなかったのですが・・・後輩とは地味に前職における部署が違っていたせいですかね。

というわけで応用編の第四問は、「不動産分野」です。典型となる問題の傾向はあるのですが、その典型が出る割合は８割なので、これに関しては完全に当てが外れる可能性があります。

でもまあ基礎編でも役立ちますし、打率８割の第１予想としてお楽しみ下さい。要望があれば、第２予想も記事を書かせていただきますね。

建ぺい率と容積率

前面道路のセットバック

前提として、評価する土地に面した道路が４ｍ未満の場合、「道路が４ｍと見なせる幅まではセットバックを行い、敷地面積に算入しない」という条件があります。土地の概要チェックする際に道路の幅は見落とさないようにしましょう。

建ぺい率

建ぺい率は「その土地に建物を建てる場合の、建坪面積上限」を計算するものです。１００％以上になることはありません。ほかにもいくつかのポイントがあります。ケーススタディには、指定建ぺい率がババーンと書いてあるのですが、

１．防火地域（に、耐火建築物を建てる）

２．角地

であると、それぞれ１０％の建ぺい率加算があります。また、元々８０％の建ぺい率がある防火地域だと、角地かどうか関係なく、建ぺい率は１００％になります。

また、土地の中で用途地域が複数にまたがるケースもよく出題されます。基本の建ぺい率はそれぞれの用途地域で計算するのですが、「耐火建築物」にかんする点については「土地を一体として耐火建築物を建てる」時に、一つでも「防火地域」があれば１０％加算は適用されます。

角地も、「土地を一体として」建築物を建てるならば、１０％加算適用ですね。ちょっとお得感ありますね。

容積率

容積率とは、「その土地に建物を建てる場合の、延べ床面積上限」を指します。２階、３階と増えていけばその床面積の合計を指しますので、当然のように１００％を超えることも多いです。

建ぺい率と同じく指定容積率が書いてあるのですが、それと

「前面道路の幅×法廷乗数」の公式の数値と比較して少ない方を採用することになるので注意です。

用途地域が複数にまたがる場合は、それぞれの地域の数値を計算することになります。

また、「土地の前面ではないけど、そこそこ近く（７０ｍ以内）に１５ｍ以上の大きな道路」がある地域は、容積率の緩和があります。※土地の前面道路も６ｍ～１２ｍである必要があります。

前述の公式を緩和した公式「（前面道路の幅＋α）×法廷乗数」との比較になるのですが、

加算するαは「（１２ｍ－前面道路の幅）×｛（７０ｍ－大きな道路までの距離）／７０ｍ｝」となります。（２０１８年１月出題）

文章題で出る可能性のある論点

このジャンルの文章題は、税制改正があった場合はそれに伴うもの。そうでなければ非課税や課税特例の要件について問われることが多いです。

１．一定の改修工事に伴う税額軽減

２．「特定の居住用財産の買換え特例（譲渡資産と買換資産の相殺ができる）」と「（譲渡のみの場合の３，0００万円の特別控除＋課税特例）の併用」の比較

３．固定資産税等の減額要件

この辺りでしょうか。

まとめ

さて、ＦＰ１級シリーズ。今回は応用編の第四問、「不動産分野」についての傾向をいくつかまとめてみました。いかがだったでしょうか。このジャンルは、うまくハマるときちんと点数が取れます。大枠を把握しながら勉強していけば決して怖くはありません。ただし、ケーススタディの典型を外した出題も時々あるのがこの不動産分野なので、こればっかりは勉強を進める必要があるかもしれません。でもたとえ出来なかったとしても大丈夫です。他の分野がありますのでｗ

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